房贷新政对房地产市场的影响
2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布政策，针对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
（以下简称新政）新政一出台，许多客户赶在节前办理购房贷款，不能及时办好贷款手续的消费者甚至决然放弃了购房。 可见，本次宏观调控新政一出台就起到了即时效应。 那么，到底新政对房地产市场的影响有多大？
（一）二次购房利息支出激增，相当于连续加息7次半。一般来说，房贷利率有15％的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%），对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率（6.6555％）一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30％，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。民生银行上海分行零售市场营销部人士，专门为购买第二套住房的老百姓算了一笔账。以总房价100万元，贷款15年为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12（月）×15（年）－70万元贷款总额＝408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了62273.8元。笔者又试着作了进一步的计算：如果上述前者的贷款额调整为60万元（与后者更具可比性），则前者的利息总额=每月还款×12（月）×15（年）－60万元贷款总额＝350034.34元；如此条件，后者的贷款利息比前者多支出120612.86元，这实在不是个小数字。
（二）减少购房“虚”求 抑制房价涨幅。中原地产研究部分析师表示，新政的出台在短期（今年年底至明年年初）内有望降低需求数量，再加上政府在供应力度上的加强，或许可以在短期内抑制房价的疯涨。分析师表示，新政赶在“十一”之前公布，显然有意对“金九银十”进行降温处理，以防房价再次飙升。搜狐房产网对新政出台后的市场进行了调查，45.7%的受访者称自己的购房或售房计划受到影响，其中33%的人将推迟房屋交易计划，这无疑会在一定程度上抑制市场需求。这种需求实质上是一种“虚”求，其真实目的还是炒房赚钱或者保值。可以想见的是：在这个统计数据中的“33%”的被调查者，100%都是炒房一组，从此可窥炒房大军的阵容与规模何其庞大。
（三）新政主要针对炒房者。此次政策的出台，反映了政府宏观调控的矛头直指那些利用银行贷款资源的炒房者，一般满足自住需求的购房人不会通过贷款买两套住房。有人分析，新政的出台对那些资金实力雄厚者也不会有太大的影响，因为他们倾向于一次性付款。许多专家和房地产从业人士都认为房地产是存在泡沫的，连万科的董事长王石也说房地产泡沫会在几年之内破裂。房地产泡沫的根源在哪，如果房地产存在过多的投机机会，太多的人在房地产行业中进行投机，势必会造成房地产泡沫的越来越大，而新政有针对性地打击投机者，抑制投资者，必然会挤压房地产泡沫，支持房地产行业的健康发展，所以这次政策的针对性很强。
（四）关于新政效果的担忧。有人对新政出台的效果产生了担忧：1、首先，关于第二套住房的界定，很多家商业银行人士预计，对“第二套（含）以上住房”的监测将主要通过央行个人信用信息基础数据库来进行。也就是说，有信用记录即进行过住房按揭贷款的客户才会被归类于“第二套（含）以上住房”信贷调整之列。那么，实际拥有第二套（或以上）住房，但仅为首次贷款的客户，依然可享受正常优惠授信；其次，《通知》中并未对“第二套（含）以上住房”的主体进行严格界定，是以户为单位还是以个人为单位，商业银行对此仍未达成一致。也就是说，如果夫妻双方购买两套住房，只需分别以一人名义贷款，即可规避“第二套（含）以上住房”贷款利率上调；第三，目前公积金贷款的个人信用记录还未完全进入央行个人信用信息基础数据库。也就是说，部分进行二次贷款购房的客户可能由于首次仅进行了公积金贷款而被排除在“第二套（含）以上住房”贷款购房者之外。对“第二套（含）以上住房”界定未明，不仅使得游走于边缘地带的消费者有可能规避政策调整，对某些实际为第一套住房购买者亦可能出现“超常波及”的危险。比如“以小换大”购房者，如果首次购房时曾有信贷记录，则可能在二次购房时被列入“第二套（含）以上住房”客户的范畴；2、炒房者若在同一时段购买两套住房，可能信贷信息还未进入央行个人信用信息基础数据库，同样会按照第一套住房来对待；炒房者若在不同地域买房子而信用记录的网络如果不能实现跨地区共享或者某些地域的主管部门出于本位主义有意淡化这种共享的话，也会造成异地二次购房享受一次购房的房贷优惠。还有就是，新政的实施必将促使炒房者“充分挖掘家庭资源”，除了上述提到的利用夫妻各自的名义买房外，还可利用儿子、女儿的名义、老人的名义、甚至兄弟姐妹和亲戚的名义买房子（这样条件下产生诉讼纠纷的可能性就大了，只有那种属于“家和万事兴”的和谐家庭可以采用这种方式）...俗话说：“上有政策，下有对策”。总之，在政策执行条件完善过程中，还是有很多漏洞可供钻空子的。
（五）新政对房地产的长期健康发展有利。今年以来，不止是楼市，股市、期市、银行理财市场均呈现出火爆的态势。以股市为例，沪深两市股指迭创新高的背后，是市场资金流入的迭创新高。截至昨天，沪深两市总市值首次突破25万亿元大关，而流通市值也接近10万亿元。在股市投资热情高涨的同时，投资市场并没有出现“跷跷板”效应，财富的溢出，更是造成了其他市场的同步热涨，楼市自然不例外。市场过剩的流动性，带来资产价格、消费价格的普遍上涨。央行自今年3月以来，已连续5次加息。5次加息对房贷市场的累积效应，不可小视。银行专家简单算了一笔账，以总额20万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，2004年10月以来的9次加息，已使最终累加的总还款额增加了近59153.57元，近6万元对于普通家庭而言绝不是一个小数目。如果一味地简单加息，将会造成普通老百姓越来越买不起房，资金雄厚的炒房人可能依旧兴风作浪，势必会造成社会的不稳定，这是政府和每一位普通老百姓所不愿意看到的。而这次新政从根本上区分了自住需求和投机性需求，首先满足自住，必然会得到大多数人的拥护。只有房地产市场的发展健康了，中国快速的城市化进程、经济的高速发展、土地的日益稀缺等一列的利好因素才会在房地产市场上表现出来。
政府调控的思路终于转上正轨，既不会使市场萎靡不振，又会从根本上解决老百姓的住房问题。（尽管实施起来可能有漏洞，但政府的思路在改变）短期来看，很多炒房者会因为炒房难度加大，退出炒房市场，或者通过找新政的漏洞继续进行炒房，这也是需要一定的时间的。长期来看，如果政策效果不明显，政府会加大政策的力度，但是方向已经很明确了，炒房者的日子越来越难过了，普通买房者受的影响并不会太大。所以每一家想长期从事房地产的企业和每一位想长期从事房地产的人都会支持政府的新政策！
