盘点2007年宏观调控和企业外部环境

——发展规划部

　　政策调控在2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。8月份国务院出台的24号文使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。此外，今年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色。总结2007年的房地产宏观调控政策，可以从以下五个方面来概括。

　　第一方面：住房保障
　　1.1 8月13日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
　　从国务院的角度，确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件，体现了政府宏观调控思路的转变以及真正建立保障住房体系的决心。
　　1.2 9月29日，北京市建委颁布《北京市经济适用住房管理办法（试行）》和《北京市城市廉租住房管理办法》。
　　两个文件奠定了北京保障性住房政策实施的基础；6月份，建委曾出台过经济适用房及廉租房管理办法的征求意见稿，9月份出台的正式文件，进一步拓宽了经济适用房的筹集渠道，增加了旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭等三类优先配售人群，对于经济适用房的上市管理进行了严格的界定。

　　第二方面：物权法
　　3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，10月1日起实行。
　　物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；如物权法对“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定，打消了民众对使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。另外，物业税的开征也将成为政府市场调控手段的一个必施“杀手锏”，《物权法》的执行为国家出台物业税政策提供了法律支撑。目前，国家税务总局和财政部已经开始对10个城市进行物业税的空转试点运行。

第三方面：金融紧缩
　　3.1 央行五次上调利率 。
　　央行2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日和9月14日，央行实施了五次加息，5年期以上的商业贷款基准利率由6.84%上涨到7.83%，共计上涨了0.99%；五次加息的幅度依次为0.27%、0.09%、0.18%、0.18%、0.27%。公积金利率也同时上调，由4.59%上调至5.22%，共计上涨0.63%；五次上调的幅度依次为0.18%、0.09%、0.09%、0.09%、0.18%。加息是今年金融政策最突出的手段和特点；促成央行频繁加息的深层次原因是市场流动性过剩，其中主要表现在货币供应量过多以及银行信贷增长过快；特别是年初美国次级贷危机集中爆发，形成了对全球金融市场的冲击，使得银行系统开始有意识的控制信贷的增长，回收流动性。频繁的加息在明显提高月供的同时，也使得消费者心理压力不断加大，年底提前还款意愿显著提高。
　　3.2 十次上调存款准备金率 。
　　央行2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日，央行九次上调存款准备金率，从9.5%上调至13.5%。
　　上调存款准备金率可以直接回收流动性资金，降低流动性过剩带来的投资压力膨胀。同时，存款准备金率的上调，对于降低信贷乘数，降低了贷款增速起到了积极的作用。
　　3.3 第二套房提高首付及利率 。
　　2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）； 12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数。
　　从稳定房价角度来说，359号文具有积极的意义；对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。

第四方面：行业规范
　　4.1 2007年1月23日，建设部、中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。 　　政策有利于提高房地产经纪行业的整体从业素质、有利于房源信息的真实性，避免虚假信息的侵害、有利于二手房交易资金的安全、有利于房产交易的透明化、公开化。
　　4.2 3月22日，北京市建委发布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。
　　资金监管政策的出台，从根本上改变了既有的客户交易资金托管模式，有力保障了存量房交易中的客户资金安全。
　　4.3 4月20日，北京市中介行业协会公布了《关于存量房交易结算资金划转协议实行网上备案的通知》。
　　资金监管划转协议率先引入网上备案程序，一方面是推动资金监管的实施，使交易信息更加透明化，对资金监管实施情况进行即时监控；另一方面也是为了推动存量房交易实行全套流程网上签约。
　　4.4 5月30日，北京市建委发布了《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》和《关于推行<北京市存量房屋买卖合同>示范文本的通知》。
　　网上签约、标准买卖合同配合之前已经出台实施的二手房交易资金监管政策，标志着房产经纪行业的规范操作标准已经得以建立，通过这种整套的二手房交易标准体系的建立，改变了既有的二手房交易模式，其交易流程也势必发生改变。

第五方面：限外政策
　　5.1 2月2日，市建委、市政府外办、市公安局、市工商局、市商务局联合发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。
　　5.2 6月12日，商务部、国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。
　　5.3 11月7日，国家发改委、商务部联合下发《外商投资产业指导目录》。